بند اول: قرارداد پیش فروش آپارتمان در قالب عقد بیع

در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ ق.م اشعار می‌دارد: «بیع عبارت است از، تملیک عین به عوض معلوم» منظور از عین در این ماده هر آن چیزی است که قابل لمس بوده و وجود خارجی داشته باشد. در حقیقت اینجا عین در مقابل منفعت آمده است و ‌به این طریق بیع را از اجاره که در آن تملیک منفعت صورت می‌گیرد، متمایز ساخته است.

برای صحت هر معامله اصولاً لازم است مورد آن در زمان انشای معامله نزد طرفین معامله به صورت تفصیلی معلوم باشد. در صورت مجهول بودن مورد معامله حتی نزد یک طرف، آن معامله باطل خواهد بود برای معلوم بودن مورد معامله لازم است مورد معامله از سه جهت معلوم باشد: ماهیت، مقدار و اوصاف. ماهیت، جنس مورد معامله؛ مقدار، میزان مورد معامله و اوصاف، آنچه موجب جلب تمایل مشتری برای خرید می‌شود را تشکیل می‌دهد. معلوم بودن مورد معامله در هر سه صورت کلی، کلی در معین و عین در معین، لازم و ضروری است. (شهیدی،۱۳۸۲، صص ۲۹۵-۳۴۲).

در قرار دادهای پیش فروش ساختمان کلیه مشخصات ساختمان از قبیل موقعیت، ابعاد، مشخصات فنی و معماری، مساحت عرصه و زیر بنا و.. در نقشه ساختمانی معین می‌گردد و به اطلاع خریدار می‌رسد. ‌به این لحاظ آنچه تحت عنوان معلوم و معین بودن مورد معامله ذکر می‌گردد در این قرار داد رعایت گردیده و قرار داد ‌به این لحاظ نقصی نخواهد داشت لذا می‌توان گفت در این قرار دادهای پیش فروش ساختمان شرط اصلی معلوم بودن مورد معامله مذکور در ماده ۱۹۰ ق.م رعایت می‌گردد.

در قانون مدنی عینی که مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد به اقسام گوناگونی تقسیم شده است. به موجب ماده ۳۵۰ قانون مدنی «مبیع ممکن است مفروض باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شی ء متساوی الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی الذمه باشد».

‌به این لحاظ بیع کلیه اقسام عین شامل کلی، کلی در معین و عین معین را بررسی کرده و قرار داد پیش فروش آپارتمان را با هر یک مقایسه می‌کنیم.

الف) کلی فی الذمه

یکی از انواع بیع که در قانون مدنی نیز به آن اشاره شده است بیع کلی در ذمه است. در صورتی که مبیع کلی است، یعنی صادق بر افراد عدیده است. بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس وصف مبیع ذکر گردد. (ماده ۳۵۱ ق.م) به هر لحاظ در این گونه خرید و فروش‌ها بایع موظف نیست که در مقا ایفای تعهد مال معینی را به مشتری واگذار کند اما باید فردی را انتخاب نماید که از حیث شرایط، صفات موضوع مورد تعهد را داشته باشد. لذا در تعریف کلی می‌توان گفت: «مالی است که صفات آن در ذهن معین و در عالم خارج صادق بر افراد عدیده باشد». (کاتوزیان، ۱۳۸۶، ص ۳۷)

در موردی که موضوع تعهد عین کلی است، ضرورتی ندارد که هنگام انعقاد قرار داد موجود باشد زیرا انتقال با تراضی صورت می‌پذیرد. در عقود تملیکی مانند بیع، هرگاه عین کلی موضوع تعهد باشد، انتقال با تعیین مصداق خارجی آن عین به وسیله متعهد انجام می‌شود و به طور معمول مظهر این اقدام «تسلیم» است. برای مثال در فروش چند خروار گندم یا اتومبیل، فروشنده متعهد می‌شود، که گندم یا اتومبیل را مطابق اوصاف مقرر در عقد فراهم آورده و به خریدار تحویل دهد. آنچه اهمیت دارد توانایی او و امکان اجرای تعهدات است نه وجود عین هنگام عقد. (کاتوزیان، ۱۳۸۳، ص ۱۷۲).

آنچه می‌تواند تحت عنوان بیع کلی فی الذمه قرار گیرد مال مثلی است. در تعریف مال مثلی آن را مالی می‌دانند، که اشباه و نظایر آن نوعاً زیاد باشد. (ماده ۹۵۰ ق.م) مانند حبوبات، شکر، برنج و … منظور از اشباه و نظایر، اشباه و نظایری است که از هر جهت مساوی باشند. به طوری که در عرف هیچ تفاوتی بین افرا د آن مال که سبب اختلاف در انتخاب فردی از آن به وسیله اشخاص باشد، وجود نداشته باشد. (شهیدی، ۱۳۸۲، ص ۲۸۱).

البته در تعریف مال مثلی نظرات دیگری چون، مثلی آن است که اجزایش از نظر قیمت مساوی باشد (محقق داماد، ۱۳۸۲، ص ۸۱). و این تعیین مال مثلی و قیمی موکول به عرف است. (الموسوی الخمینی، ۱۴۰۳، ص ۱۸۰). نیز وجود دارد.

به همین لحاظ گفته می‌شود مال مثلی را می‌توان به صورت عین معین، کلی در معین یا کلی فی الذمه معامله نمود. یعنی به هر کدام از سه صورت مذکور معامله صورت گیرد، می‌توان از آن ها رفع ابهام نمود و در نتیجه وصف معلوم بودن مورد معامله را فراهم کرد.

اما مال قیمی که از لحاظ تعریف در مقابل مال مثلی قرار می‌گیرد یعنی (مالی که دارای امثال از هر جهت مساوی نباشد به طوری که اختلاف در افراد ان مال در خصوصیات، می‌تواند مؤثر در جلب تمایل اشخاص و موجب اختلاف آن ها در انتخاب گردد)؛ منحصراًً به صورت عین معین می‌توان فروخت و اگر به صورت کلی فی الذمه یا کلی در معین مورد معامله قرار گیرد، عقد بیع باطل خواهد بود. زیرا در این صورت مبیع مجهول می‌ماند و معلوم و معین نمی‌شود. (شهیدی، ۱۳۸۶، صص ۲۲-۲۳).

با توجه به توضیحات گفته شده سؤال اصلی این است، که آیا آپارتمان ساخته نشده را می‌توان ذیل عنوان کلی فی الذمه معامله نمود یا خیر؟

همان طور که قبلاً گفته شد در قرار داد پیش فروش آپارتمان به طور معمول موقعیت، ابعاد، طرح کلی، مساحت و دیگر مشخصات آپارتمان در نقشه ساختمانی و نیز در قرار داد معین می‌شود. یعنی مشخص می‌گردد که متراژ آپارتمان از چه قرار است، واحد چندم بوده و در کدام طبقه واقع شده است. فروشنده نیز تعهد می‌کند آپارتمان را با مشخصات مذکور در قرار داد ظرف مهلت معین شده بسازد و تحویل خریدار دهد. ‌بنابرین‏ آپارتمانی که با مشخصات و مخصوصاً ابعاد و موقعیت هایجغرافیایی و دید و منظره خاص مذکور ساخته می‌شود، مال قیمی محسوب می‌شود که نظایر و اشباه آن را نمی‌توان در جای دیگر یافت هر چند ممکن است ساختمان یا واحدهای دیگر شبیه این باشند، اما چون به لحاظ موقعیت هر یک قیمت متفاوتی دارند لذا باید گفت آپارتمان یک مال قیمی است. همان طور که در سطور قبل عنوان گردید مال قیمی را جز به صورت عین معین نمی‌توان فروخت چرا که در غیر این صورت مورد معامله مجهول و غیر معلوم می‌گردد و باعث بطلان بیع خواهد شد. بر این اساس می‌توان نتیجه گرفت که فروش آپارتمان ساخته نشده به صورت کلی فی الذمه امکان نخواهد داشت زیرا در این صورت برخی صفات مجهول یا مردود شده و این خود سبب بطلان عقد خواهد شد.

به علاوه اینکه در بیع کلی، تملیک مبیع با وجود و تملیک آن به وسیله فروشنده، انجام نمی‌پذیرد و باید از سوی او به عنوان مبیع تعیین گردد. اما در پیش فروش همین که آپارتمانی با اوصاف قرار داد ساخته و تکمیل شد خریدار حق مالکانه نسبت به آپارتمان پیدا می‌کند.

همان طور که گفته شد، اموال غیر منقول و از جمله آپارتمان و واحدهای مسکونی به دلیل تفاوت در مشخصات و ابعاد وموقعیت ها مکانی و اینکه رو به کجا باشد و … از لحاظ قیمت با هم متفاوت می‌باشند. به عبارت دیگر هیچ کدام شبیه دیگری نیست و ‌به این جهت مال قیمی محسوب می‌شود اما این امر یک قاعده کلی نیست بلکه در مواردی استثنائاتی نیز می‌باشد.

در ماده ۱۹۲ قانون مدنی ایران مقرر شده:«در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن ها تلفظ ممکن نباشد، اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی است.» عده­ای براین نظرند:«اشاره نمی­تواند کاملاً مقصود را بفهماند و معمولاً افراد در روابط اجتماعی خود تا بتوانند از اشاره استفاده نمی کنند. بدین جهت ، قانون به پیروی از روش معمولی عرف، اشاره را در صورت عدم قدرت بر تلفظ، کاشف از قصد قرار داده استو لازم دانسته نشده که طرفین به کسی وکالت دهند تا به وسیله لفظ عقد را منعقد سازد. این است که ماده ۱۹۲ در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن ها تلفظ ممکن نباشد اشاره مبین قصد و رضا را برای تحقق عقد کافی می‌داند.»

ه- سکوت

معنی لغوی سکوت سخن نگفتن و سکون است. در حقوق از سکوتی بحث می شود که همراه با قرینه باشد نه از سکوت محض.^[۷۵] سکوت وضع کسی است که به طور صریح اراده خود را بیان نمی کند و کاری هم انجام نمی دهد که، به طور غیرمستقیم و به عنوان ملازمه با رفتار او، بتوان اراده اش را استنباط کرد.^[۷۶]

سکوت چیزی جز نوع حالت سکون و عدم تحرک نیست، بهمین جهت نمی تواند مبین اراده و وسیله ابراز آن باشد. زیرا از سکوت نمی توان به مقصود شخص ساکت پی برد و وجود احتمالات متعدد نسبت به هدف شخص از سکوت، مانع دست یافتن به اطمینان بر مقصود ساکت است.^[۷۷] اکنون باید دید ارزش حقوقی این مثل عرفی تا چه اندازه است، که گفته اند «سکوت علامت رضا است» آیا ‌در مورد حکومت اراده باطنی برقرارداد می توان تا جای پیش رفت که سکوت نیز بتواند سبب انعقاد پیمانی شود؟ بویژه سکوت کسی که طرف پیشنهاد قرار گرفته است، می‌تواند بمنزله قبول آن پیشنهاد باشد؟

پاسخ این سؤال منفی است زیرا تا زمانی که اراده شخص به وسیله ای اعلام نشده است، از درون شخص هیچ کس آگاه نیست و حقوق نیز وسیله این کاوش درونی را ندارد. در سکوت ابهاماتی وجود دارد و نمی توان فهمید کسیکه سکوت اختیار ‌کرده‌است موافق است یا مخالف. و همچنان تحمیل تعهد بر ساکت از نظر اجتماعی نیز نادرست است، زیرا احتمال دارد که مقصود ساکت خودداری از قبول عقد باشد و خلاف آن را به هیچ وسیله ای نتواند اثبات کند.

اما در همه موارد نمی توان کاملاً سکوت را بی اثر شمرد، گذشته از مواردیکه قانون، سکوت را نوعی اعلام اراده شناخته است، هرجا که بر مبنای قرارداد یا دلالت عرف و اوضاع و احوال خاص مورد بتوان سکوت را کاشف از قصد باطنی شمرد، بایستی ایجاب را قبول شده دانست و دو طرف را پای بند به قرارداد ساخت. زیرا، بر مبنای اصل رضایی بودن معاملات، اگر منع خاصی در قوانین نباشد، وسیله کشف اراده اثری در نفوذ آن ندارد.

آنچه باعث بی اعتباری سکوت در بیان اراده می شود، ابهامی است که در وضع ساکت وجود دارد و نگرانی از این است که عقدی بر او تحمیل شود، و گرنه هیچ تفاوتی بین الفاظ یا افعالی که دلالت بر قبول می‌کند وجود ندارد. منتها، در این مورد باید با احتیاط گام برداشت و سکوتی را بمنزله قبول شناخت که در دلالت آن تردیدی نباشد.^[۷۸] با آنکه در مواردی زیادی در فقه حنفی سکوت به عنوان وسیله ای برای اعلام اراده قبول شده است اما قاعده کلی غیر از این است و ‌بر اساس فقه حنفی سکوت وسیله اعلام اراده نیست، گرچه موارد استثنائی وجود دارد ولی قاعده کلی این است که به فرد ساکت هیچ قولی نسبت داده نمی شود «لاینسب الی ساکت قول»^[۷۹] بناءً سکوت در فقه حنفی نیز به عنوان وسیله اعلام اراده دانسته نشده است. در قانون مدنی افغانستان نیز به تبعیت از فقه حنفی و قانون مدنی فرانسه سکوت وسیله اعلام اراده دانسته نشده است و در این قانون موردی به چشم نمی خورد که دلالت بر این موضوع نماید اما موارد استثنائی وجود دارد که در آن سکوت به عنوان وسیله اعلام اراده پذیرفته شده است. در ماده ۵۲۵ قانون مدنی افغانستان آمده است که «هیچ قولی به سکوت کننده نسبت داده نمی شود. سکوت در ‌موردی که محتاج به بیان است قبول پنداشته می شود.» از این ماده به خوبی معلوم می شود که سکوت محض را به عنوان وسیله اعلام اراده نشناخته است. اما استثنائاتی دارد که سکوت را به عنوان وسیله اعلام اراده دانسته است و آن در مواردی است که بین عاقدین تعامل سابقه وجود داشته باشد و یا در موردی که ایجاب به منفعت خالص طرف قبول کننده باشد. ماده ۵۲۶ قانون مدنی در این مورد چنین بیان می‌دارد. «سکوت وقتی قبول پنداشته می شود که بین عاقدین تعامل سابقه وجود داشته و ایجاب نیز به اساس این تعامل صورت گرفته باشد و یا ایجاب به منفعت خالص طرف مقابل باشد.»

در ماده ۱۳۸۵ قانون مدنی افغانستان ‌در مورد ختم مدت اجاره و ادامه استفاده مستأجر از عین اجاره شده چنین بیان شده است.

۱- هرگاه اجاره گیرنده، بعد از انتهای عقد اجاره، به انتفاع از عین اجاره شده دوام داده و اجاره دهنده با وجود علم بر آن اعتراض ننماید، اجاره برای مدت نامعلومی بهمان شروط اولی، تجدید شده تلقی می شود و بر آن احکام ماده ۱۳۴۴ این قانون تطبیق می‌گردد.

۲- در صورت تجدید ضمنی اجاره، تأمینات عینی متعلق به اجاره قبلی، عیناً انتقال نموده، مگر ضمانت شخصی یا عینی بدون رضائیت ضامن انتقال نمی یابد.» این ماده نشان می‌دهد که بعد از مدت معین و عدم تخلیه از جانب مستأجر عقد تجدید شده تلقی می شود و عقد اجاره جدید به وجود می‌آید و در این صورت می توان گفت که مؤجر استحقاق اجرت معادل با میزان مقرر قبلی را دارد. این امر برخلاف آنچه در حقوق بعضی از کشورها^[۸۰] که عقد را تجدید شده تلقی نمی کنند، است که در این کشورها مؤجر بموجب مراضات حاصله از ادامه تصرف مستأجر و عدم درخواست تخلیه آن به وسیله مؤجر پس از پایان مدت اجاره، استحقاق اجرت معادل با میزان مقرر قبلی را دارد. بدون اینکه عقد تجدید شده تلقی شود.^[۸۱]

سکوت نمی تواند به خودی خود و بدون توجه به عوامل و عناصر دیگر وسیله­ای برای اعلام اراده باشد. همان گونه که ماده ۲۴۹ ق.م.:«سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود». ایجاب کننده نیز نمی تواند یک جانبه چنین خصوصیتی را برای سکوت طرف خود قائل شود. البته آنچه در علم حقوق از آن بحث می شود، سکوت مجرد از هر فرینه ای نیست، بلکه سکوت همراه قراینی است که از مجموع آن ها دلالت بر انشای عقد فهمیده می شود و این نکته هم روشن است که سکوت، تنها می‌تواند دلیل قبول باشد، زیرا ایجاب امری است وجودی که ابراز آن با امر عدمی میسر نیست. به همین دلیل سکوت را چنین تعریف می‌کنند. عدم رد قبولی یا فعلی موجب که به ضمیمه قرائن موجود، رضا از آن استنباط می­ شود. سکوت در حقوق ایران نقش خنثی ایفا می کند؛ یعنی اگر قبول قلمداد نشود هرگز رد انگاشته نمی­ شود.

هر چند که مطرح کردن این موضوع در محافل دانشگاهی تمسخر و بی توجهی متخصصان را به دنبال داشت، با انجام مطالعات متعدد در سال‌های بعد این موضوع بیشتر مورد توجه قرار گرفت.

این اختلال با عناوین متفاوتی از قبیل « وابستگی رفتاری به اینترنت » (Internet behavior)، « استفاده مرضی از اینترنت »(Pathological Internet Use =PIU)، « استفاده مشکل زا از اینترنت » (=PIU Problematic Internet Use)، « استفاده بیش از اندازه از اینترنت »(excessive)، “سوءاستفاده از اینترنت “(Internet Abuse)، ” غیرسازشی “(Maladaptive) و ” اختلال اعتیاد به اینترنت ” معرفی می‌شود. ولی عناوین ” اختلال اعتیاد به اینترنت ” و ” استفاده مرضی از اینترنت ” در نوشته های اخیر (مثلا: Young 1996، ۱۹۹۷، ۱۹۹۸، ۱۹۹۹ ؛ Davis، ۲۰۰۱، ۱۹۹۹ ؛ Caplan، ۲۰۰۰، ۲۰۰۲؛ Griffiths 1996، ۱۹۹۷، ۲۰۰۰ ؛ Goldberg، ۱۹۹۶ ؛ Young و Radgers ؛ Sanders و همکاران، ۲۰۰۰ ؛ Kraut و همکاران ۱۹۹۸، Prafarelli و همکاران، ۱۹۹۹؛ Kennedy، Souza 1998 ؛ Grohol، ۱۹۹۹ ) بیشتر از عناوین دیگر به کاررفته است. علی‌رغم پژوهش‌های گسترده در سال‌های اخیر، در این زمینه هنوز توافقی در بین روانشناسان در زمینه تعریف و اندازه گیری این اختلال حاصل نشده است، به علاوه یک نظریه جامع که بتواند تعیین کند چگونه این اختلال به بهداشت روانی یا اجتماعی ارتباط پیدا می‌کند وجود ندارد(Caplan 2002).

به طور کلی این اختلال را می‌توان به عنوان نوعی استفاده از اینترنت که بتواند مشکلات روان شناختی، اجتماعی، درسی و یا شغلی در زندگی فرد ایجاد کند تعریف کرد. (۳)

تنوع این عناوین به دلیل دیدگاه های متفاوت محققان نسبت ‌به این اختلال است.

Goldberg در سال ۱۹۹۶ اختلال اعتیاد به اینترنت را نوعی اختلال رفتاری می‌داند و از معیارهای تشخیصی وابستگی به مواد ، -IV-TR DSMسال ۱۹۹۵ برای تشخیص آن بهره می‌گیرد. (۱۱)

از طرفی مطالعه ها تأیید می‌کنند کسانی که وابستگی به مواد دارند نسبت به دیگران تمایل بیشتری به صرف کردن وقت خود در اینترنت دارند (Scherer، ۱۹۹۷ )

‌بنابرین‏ ارتباط قوی بین اشخاصی که به اینترنت اعتیاد دارند و وابستگی آنان به مواد این باور را قوی تر کرد. (۲) بعضی اعتیاد به اینترنت را به عنوان یک ” اختلال روانی ” مطرح کردند و ‌بر اساس این دیدگاه یک رشته تحقیقات جدید با عنوان ” روان درمانی اینترنت “(Internet Psychotherapy) انجام شده است که از طریق تشکیل ‌گروه‌های جدید و ‌گروه‌های بحث انجام می‌گیرد. ( Stein 1997 ). این دیدگاه معتادان به اینترنت را “بیمار” می‌داند.

Young در ۱۹۹۸ و Orazack در۱۹۹۹ این اختلال را به عنوان نوعی ” اختلال کنترل تکانه” (Impulse Disorder) دانستند زیرا در تحقیقات آن ها بعضی از ویژگی‌های این مشکل مشابه قماربازی مرضی(Pathological Gambling) بود. Young 7 دلیل برای این مسأله عنوان کرد:

۱- نارضایتی نسبی ۲- اضطراب مربوط به شغل

۳- مشکلات مادی ۴- احساس عدم امنیت

۵- اضطراب ۶- ‌کشمکش‌های زندگی

۷- زندگی اجتماعی محدود(۱۲)

اختلال اعتیاد به اینترنت در DSM-IV-TR:

در DSM-IV-TR نیز این اختلال هم در گروه اختلالات تکانه‌ای و عادتی که به گونه ای دیگر مشخص نشده است (NOS)، طبقه بندی شده است.

طبق تعریف DSM-IV-TR در سال ۲۰۰۰، اختلالات کنترل تکانه برخی خصوصیات مشترک دارند. این افراد قدرت مقاومت در برابر تکانه ها، سایق ها یا وسوسه هایی که برای خود یا دیگری زیانبار است را ندارند. بیماران ممکن است آگاهانه در مقابل تکانه مقاومت داشته یا نداشته‌باشند. در هر صورت پیش از ارتکاب عمل دچار تنش یا تحریک فزاینده ای می‌شوند و هنگام عمل احساس لذت، رضایت یا رهایی می‌کنند. ولی ممکن است احساس ندامت واقعی، سرزنش خویشتن و احساس گناه نیز داشته‌ باشند عمل هماهنگ با خود-همخوان (Ego-syntonic ) است. زیرا رفتار بیمار با میل هوشیارانه او هماهنگی دارد. (۳)

انواع و معیارهای تشخیصی ICD-10 به نقل از DSM-IV-TR اختلالات عادتی و کنترل تکانه:

۱-قمار بازی مرضی:

الف) وجود ۲ مورد یا تعداد بیشتر قمار بازی در طول یک سال گذشته.

ب) این رفتار فاقد منافع مالی برای فرد است و در عوض او را از نظر اقتصادی تحت فشار می‌گذارد و سبب اختلال در زندگی روزانه او می‌شود.

ج) اشخاصی که بیان می‌کنند احساس اضطرار شدید برای قمار بازی دارند وکنترل کردن آن برای آن ها دشوار است و علی‌رغم تلاشهایشان نمی‌توانند این رفتار را متوقف کنند.

د) مشغولیت ذهنی و تصویر سازی عمل قمار بازی یا بیان این افکار

۲-آتش افروزی بیمار گونه(Pyromania):

الف)وجود دو مورد یا بیشتر آتش افروزی بدون انگیزه واضح

ب) اشخاصی که بیان می‌کنند احساس اضطرار شدید برای آتش افروزی دارند وکنترل کردن آن برای آن ها دشوار است و علی‌رغم تلاشهایشان نمی‌توانند این رفتار را متوقف کنند.

ج) مشغولیت ذهنی و تصویر سازی عمل آتش افروزی یا بیان این افکار

۳-دزدی بیمارگونه(Kleptomania):

الف) تعداد دو مورد یا بیشتر دزدی بدون انگیزه واضح (دزدی اشیائی که مورد نیاز او یا دیگران نباشد. )

ب) اشخاصی که بیان می‌کنند احساس اضطرار شدید برای دزدی دارند وکنترل کردن این رفتار برای آن ها دشوار است و علی‌رغم تلاشهایشان نمی‌توانند آن را متوقف کنند.

۴-Trichotillomania:

الف)فقدان قابل توجه قسمتی از موهای سر که به علت تکانه مقاوم و مکرر، فرد را به کندن موها وادار می‌سازد، اتفاق می افتد.

ب) اشخاصی که بیان می‌کنند احساس اضطرار شدید برای کندن موها دارند وکنترل کردن این رفتار برای آن ها دشوار است و علی‌رغم تلاشهایشان نمی‌توانند این رفتار را متوقف کنند.

ج)هیچگونه التهاب پوستی وجود ندارد و کندن مو به دنبال توهم نیست.

۵-اختلالات تکانه‌ای و عادتی که به گونه ای دیگر مشخص نشده است (NOS):

این بخش باید برای انواع دیگر رفتارهای غیر سازشی مقاوم و تکرار شونده که ثانوی به سندرم روانی شناخته شده دیگری نیستند، اختصاص یابد و در ان رفتارهای تکانه‌ای مقاوم و مکرر اتفاق می افتد.

این اختلالات دوره هایی از تنش برای فرد ایجاد می‌کنند که فرد با انجام این اعمال احساس رهایی می‌کند. (۴)

اختلالات این گروه عبارتند از :خرید وسواسی(Compulsive shopping)، اعتیاد به بازی‌های ویدئویی، رایانه‌ای، اعتیاد به اینترنت، رفتار جنسی وسواسی و خودزنی‌های مکرر. (۳)

وقتی برای اولین بار اصطلاح “اعتیاد به اینترنت” مطرح شد بسیاری از درمانگران و دانشگاهیان با آن به مخالفت برخاستند. قسمتی از این مخالفت مربوط ‌به این موضوع می‌شد که آن ها اعتقاد داشتند تنها به موادی که می‌تواند وارد بدن شوند می‌توان واژه “اعتیادآور”(Addictive) را اطلاق کرد.

از طرفی انتخاب راهبرد مقابله توسط افراد ممکن است به خاطر فشارهای روان‌شناختی از قبیل فشار روانی و نشانه­ های افسردگی تحت تأثیر قرارگرفته و افراد را از یافتن معنا در زندگی بازدارد (جیم^[۱۸]، گولدن-کوروتز^[۱۹]، ریچاردسون^[۲۰] و اندرسون^[۲۱]، ۲۰۰۶؛ نقل از دهخدا، بهمنی، دادخواه و گودرزی پور، ۱۳۹۲). این نشانه­ های افسردگی از طریق طرح‌واره‌های ناسازگار بر طبق نظر بک یا باورهای غیرعقلانی بر اساس نظر الیس، پردازش اطلاعات را دست‌خوش تغییر ‌می‌کنند. بر اساس نظریه­ های شناختی ‌در مورد سازگاری با استرس­زاهای عمده از قبیل HIV مثبت، ‌به این علت که بین معانی ذاتی موجود در آن استرس ­زا از یک طرف و انتظارات تحریف‌شده‌ مثبت مردم و اعتقاداتشان ‌در مورد جهان از طرف دیگر، اختلاف وجود دارد، دید فرد نسبت به خود و جهان را به چالش کشیده و ممکن است که آن‌ ها را تخریب و تحریف کند. این اختلافات و نزاع­های روانی آزاردهنده‌اند و ممکن است منجر به اعمال تلاش­ های مقابله­ای شناختی از جانب آن‌ ها برای حل و فصلشان شود. این کوشش­های مقابله­ای شناختی را ‌می‌توان به عنوان تلاش­هایی برای درک مفهوم یا معنای وضعیت زندگی توسط بیمار تعبیر کرد (کرنان^[۲۲] و لیپور^[۲۳]، ۲۰۰۹).

این تجارب زندگی بر طبق نظریه مبتنی بر طرح‌واره‌های بک، فعال‌کننده‌ طرح‌واره‌های ناسازگارانه از خود، جهان و آینده است. این حالت منجر به پردازش ترجیحی سوگیرانه ‌در مورد اطلاعات همگن با طرح‌واره و تسلط یافتن متعاقب افکار، تصاویر و تفاسیر تهدیدکننده و منفی می­ شود (کلارک و بک،۲۰۱۰؛ نقل از دهخدا و همکاران، ۱۳۹۲). چرا که بر طبق نظر بک ارزیابی­ها، تفسیرات و معناهای منفی­ای که افراد به بیماری­ها و درمان آن نسبت می­ دهند، تعیین‌کننده‌ واکنش­های رفتاری و عاطفی و شیوه­ سازگاری آن‌ ها با شرایط است (کوهن^[۲۴] و کوتن^[۲۵]، ۲۰۰۶؛ نقل از دهخدا و همکاران، ۱۳۹۲).

زمانی که حادثه تهدیدکننده‌ای باعث اختلال در سبک زندگی آرام فرد می­ شود، وی با هسته مرکزی وجودی خود مواجه می‌شود (استیونز^[۲۶]، ١٩٩٢) و نگرانی­های وجودی که با آگاهی فرد از مرگ و خطر بالقوه تهدیدکننده به وجود می ­آید، می ­تواند منبع قابل‌توجه آزردگی در افرادی باشد که با بیماری­های تهدیدکننده زندگی دست به گریبان هستند (لیانگ^[۲۷] و اسپلن^[۲۸]،٢٠١٠؛ نقل از بهمنی و همکاران ، ۱۳۹۲).

کیسان (٢٠٠٠) از اصطلاح آزردگی وجودی^[۲۹] برای توصیف تجربه پریشانی^[۳۰] روانی افرادی که با مرگ قریب‌الوقوع مواجه می­شوند، استفاده می­ کند و بیان می­ کند که چنین وضعیتی از آزردگی اغلب با احساس­های پشیمانی^[۳۱]، ناتوانی و ضعف^[۳۲]، پوچی و بیهودگی^[۳۳] و احساس بی‌معنایی^[۳۴]زندگی، همراه است. وی مضامین وجودی نظیر نگرانی درباره مرگ، از دست دادن معنا، تنهایی، آزادی و ارزشمندی را به عنوان چالش­های کلیدی وجودی افرادی می­داند که با بیماری­های تهدیدکننده زندگی مواجه هستند. همچنین بیان می­ کند که بیماران ممکن است همچنان که عواطف مرتبط با این مضامین وجودی را تجربه ‌می‌کنند، دچار نشانگان افت روحیه^[۳۵]شوند (کیسان و کلارک^[۳۶]،٢٠٠٢؛ نقل از نقیائی و همکاران، ۱۳۹۲). نشانگان افت روحیه یکی از مظاهر آزردگی وجودی است و درعین‌حال بیانگر فقدان انسجام و کلیات در فرد است (کیسان و همکاران، ۲۰۰۱).

به نظر می­رسد در مواردی که فرد به طور مداوم با مشکلات جسمی نافذ رو به رو می­ شود، می ­تواند نقطه آغازین فرایند نشانگان افت روحیه باشد (وهلینگ^[۳۷]، لهمان^[۳۸]، اچسل^[۳۹]، بوک مایر^[۴۰]، کرول^[۴۱]، کوچ^[۴۲] و مهنرت^[۴۳]، ۲۰۱۲). لذا این­گونه ‌می‌توان در نظر گرفت که هسته مرکزی نشانگان افت روحیه، شناخت­هایی از درماندگی و احساس شکست فردی ناشی از حس گیر افتادن در یک موقعیت بوده و با وضعیت هیجانی ناامیدی و «فقدان معنا و هدف» همراه است. علاوه بر این، فقدان آینده ارزشمند ناشی از فقدان احساس ارزش و خود کارآمدی برای به دست آوردن آن، فرد دچار نشانگان افت روحیه را از انگیزه مقابله جدید و متفاوت، محروم می­ کند (نقیائی و همکاران ،۱۳۹۲؛ وهلینگ و همکاران، ۲۰۱۲)؛ ‌بنابرین‏ رنج، آزردگی وجودی و اضطراب شخصی عمیق در مواجهه با بیماری­های تهدیدکننده زندگی یکی از وضعیت­های ناتوان‌کننده و طاقت‌فرسا ست (اسکریبر^[۴۴]، بروس^[۴۵] و بوستون^[۴۶]، ۲۰۱۱).

شاید به نظر برسد نشانگان افت روحیه و افسردگی، در پدیدارشناسی و نحوه توسعه‌شان بسیار به هم مرتبط باشند و این امکان وجود داشته باشد که نشانگان افت روحیه پیش‌درآمد و یا پیش‌بینی کننده افسردگی بوده و یا حتی با آن هم بودی داشته باشد (کیسان و واتسون^[۴۷]، ٢٠١١؛ نقل از نقیائی و همکاران،۱۳۹۲)، اما در واقع هردو اساساً مفاهیم متفاوتی هستند.

بهمنی، نقیائی، علی محمدی، دهخدا (۱۳۹۲) در مطالعه­ ای در ارتباط با همبستگی خطی مؤلفه‌های اضطراب وجودی، نشانگان افت روحیه و افسردگی در مادران کودکان مبتلا به بیماری­های بالقوه مهلک نشان دادند که بین این سه متغیر رابطه معناداری وجود دارد، به طوری که اضطراب وجودی بالا پیش ­بینی کننده نشانگان افت روحیه بوده و درعین‌حال نشانگان افت روحیه بالا پیش‌بینی کننده افسردگی است.

‌بنابرین‏ در حالی که فرد افسرده حتی زمانی که مسیر عمل مناسب مشخص باشد، ممکن است توانایی تجربه لذت کلی و همین طور انگیزه و پشتکار را از دست لذتی فراگیر^[۴۸] شود، مشخصه نشانگان افت روحیه احساس بی‌کفایتی ذهنی و درماندگی است. فرد دچار نشانگان افت روحیه اگرچه ممکن است بتواند از زمان حال لذت ببرد اما به واسطه سردرگمی (ندانستن این­که چه باید بکند)، عملاً احساس درماندگی، بی‌کفایتی و بازداری کرده و دچار بی لذتی پیش‌بینی شده^[۴۹] شده و آینده در نظرش بی­ارزش خواهد آمد (کیسان و واتسون، ٢٠١١؛ نقل از نقیائی و همکاران،۱۳۹۲)

از آنجا که HIV مثبت در حال حاضر در زمره بیماری­های بالقوه کشنده محسوب می­ شود، ‌بنابرین‏ بسیاری از آزردگی­های وجودی ناشی از پاسخ غیر اصیل به اضطراب­های هستی فعال‌شده در واکنش به تهدید وجود، از جمله نشانگان افت روحیه نیز در این افراد قابل مشاهده است.

متأسفانه در ایران هم در سطح توصیف و برآورد شیوع این‌گونه آزردگی­های روانی و هم در سطح بررسی اثربخشی مداخله­های معتبر برای کاهش این‌گونه اختلالات تلاش کمی انجام‌شده است. بررسی مطالعات انجام‌شده ‌در مورد کاهش عوارض روان‌شناختی متعاقب بر عفونت HIV مثبت حاکی از تمرکز این اقدامات بر پیشگیری است.

مقایسه بعدی مربوط به موارد سقوط خیار تأخیر ثمن می‌باشد. از جمله این موراد شرط سقوط خیار تأخیر ثمن در ضمن عقد است. برخی از فقها معتقدند شرط سقوط خیار تأخیر درمتن عقد جایز است و استدلال این ها به عموم ادله شرط یعنی المومنون عقد شروطهم می‌باشد(شهید اول،۱۴۱۴،ج۳،ص۲۷۶٫محقق ثانی،۱۴۰۸٫ج۴،ص۴۰۲).درپاسخ نیز گفته شده که شرط سقوط در متن عقد دارای اشکال است : زیرا بنابراینکه اسقاط خیار قبل از سه روز جایز نمی باشد،و بنا براینکه سبب خیار، ضرر حاصل از تاخیرمی باشد، شرط سقوط درمتن عقد جایز نمی باشد. زیرا درمتن عقد، نه مقتضی خیر محقق است نه شرط آن. مرحوم شیخ انصاری می فرمایند : حق همین است که شرط سقوط صحیح نباشد، زیرا چیزی که اسقاط او بدون شرط صحیح نیست، به دلیل المومنون عند شروطهم، شرط سقوط اوهم صحیح نخواهد بود(انصاری،۱۳۷۵،ص۲۴۶).

قانون مدنی در این زمینه می‌گوید : «سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود».خیارتاخیر نیز یکی از اقلام خیارات محسوب می شود. نتیجتاً می توان در ضمن عقد، شرط سقوط خیارتاخیر ثمن را نمود.در این زمینه دکتر ناصر کاتوزیان می فرمایند: «شرط سقوط خیار درضمن عقد درمورد خیارهایی که بعد ‌از عقد ایجاد می‌شوند مانند خیار تأخیر ثمن، به مفهوم اسقاط مقتضی ایجاد خیار یا حذف بیدرنگ آن پس ازایجاد است. تعبیر نخستین بنظر قوی تر می‌رسد، زیرا شرط اسقاط خیار زمینه ایجاد آن را از بین می‌برد وحقی به وجود نمی آید تا اسقاط شود … به بیان دیگر شرط سقوط خیار در این فرض جلوگیری از تکوین حق است نه سقوط حق بعد از ایجاد».(کاتوزیان،۱۳۷۱،ج۵ ص۱۳۰)

‌در مورد سقوط خیار بعد از عقد و در خلال سه روز: عدای معتقد به عدم اسقاط هستند،زیرا سبب خیارتاخیر، ضرری است که بر اثر تأخیر مشتری بر بایع وارد می شود و قبل از گذشت سه روز هنوز ضرری حاصل نشده تا برای دفع او خیار جعل شود. به عبارت دیگر، قبل از گذشت سه روز نه سبب هست ونه مسبب (لذا نمی توان گفت وجود سبب در اسقاط مسبب کافی است).‌بنابرین‏ قبل از سه روز اسقاط صحیح نیست چرا که سقوط و اسقاط فرع اثبات است. باید چیزی ثابت باشد تا ساقط گردد و قبل از سه روز ثبوتی نیست تا سقوطی مترتب گردد این دلیل کسانی است که اسقاط قبل از سه روز را جایز نمی دانند(انصاری،۱۳۷۵٫ص۲۵۶٫ طباطبایی.۱۴۱۹،ج۹،ص۴۵۹).گروهی دیگر در مقابل معتقد به جواز اسقاط هستند،زیرا سبب خیار تأخیر عقد است و تأخیر سه روز شرط خیار است.به عبارت دیگر: عقد مقتضی خیار است و سه روز تأخیر، شرط آن است. پس اگر عقد سبب باشد وجود سبب در اسقاط مسبب کافی است(حسینی عاملی،۱۴۱۸،ج۴،ص۵۸۲٫ حسینی جلالی،۱۳۸۲،ص۱۵۸).بنظرمیرسد که در این مورد باید قابل به عدم سقوط خیار گردید. زیرا عقد و گذشت مدت سه روز از زمان انعقاد عقد،هر یک سبب ناقصه برای پیدایش خیار تأخیر ثمن می‌باشند و اجتماع آن ها سبب تامه را تشکیل می‌دهند ؛ ومی دانیم که سبب ناقصه موجب پیدایش مسبب نمی گردد بلکه سبب تامه است که موجب تحقق مسبب می‌گردد.در نتیجه خیارتاخیر ثمن وقتی تحقق می‌یابد که عقد بیع باشد و سه روز نیز ازهنگام انعقاد آن بگذرد ومشتری ثمن را تادیه ننماید. لذا چیزی که هنوز ایجاد نشده قابل اسقاط نیست واسقاط آن از مصادیق اسقاط مالم یحب می‌باشد. ولی شاید بتوان گفت اگر طبق ماده ۴۴۸ ق.م می توان شرط سقوط خیار تأخیر ثمن را در ضمن عقد نمود، چطور نمی شود شرط سقوط خیار تأخیر را بعد از عقد و درخلال سه روز اول عقد نمود. ‌بنابرین‏ بر اساس ماده ۴۴۸ ق.م شاید بتوان قایل به صحت چنین شرطی شد.

اما ‌در مورد اسقاط خیار بعد از سه روز باید گفت که خیار تأخیر ثمن بدون شک با شرط اسقاط آن بعد از انقضای سه روز از هنگام تشکیل عقد ساقط می‌گردد و در این مورد مابین فقها اختلافی دیده نمی شود چرا که خیار از جمله حقوق مالی است و حقوق مالی نیز قابل اسقاط است.(لکل ذی حق اسقاط حقه)

تصرفات بایع در ثمن نیز در خلال سه روز اول عقد اگر در ثمن معین صورت بگیرد این تصرف در حکم قبض ثمن محسوب می‌گردد و نتیجتا منجر به سقوط خیار می‌گردد حتی اگر بدون اذن باشد، ولی تصرفات در ثمن کلی در معین باید با اذن صورت بگیرد و الا موجب سقوط خیار تأخیر نمی شود.

در صورت امتناع بایع از گرفتن ثمن بعد از سه روز و قبل از فسخ برخی از فقها معتقدند خیارتاخیر در این حالت ساقط می‌گردد(شیخ انصاری،۱۳۷۵،ص ۲۴۷٫علامه حلی،۱۴۱۴، ج ۱، ص ۵۲۳). اما عده ای دیگر اعتقاد دارند با بذل ثمن خیارتاخیر ساقط نمی گردد. این عده به استصحاب استناد کرده‌اند یعنی چنین می‌گویند؛ قبل از بذل ثمن وبعد ازگذشت سه روز بایع خیار تأخیر داشته است. الان که مشتری ثمن را بذل کرده، شک در سقوط و بقاء خیار داریم در این حالت بقاء خیار را استصحاب می‌کنیم(خمینی تحریرالوسیله، ج ۲، ص ۴۰۵٫نجفی،۱۳۱۴،ج۲۶، ص ۱۱۴).

قانون مدنی در این مورد ساکت است اما با توجه به نظر حقوق ‌دانان به نظر می‌رسد در این حالت خیارتاخیربایع ساقط باشد، زیرا اختیار فسخ برای بایع به دلیل دفع ضررازاوست. درموردی که خریدار ثمن را به او عرضه می‌کند وضعی که مبنای خیار است پایان می پذیرد. پس چرا باید به بایع اجازه داد که بیهوده قرارداد را فسخ نماید. درست است که با سپری شدن سه روز از تاریخ عقد، حق برای او ایجاد می‌گردد، ولی هرحق مبنا وهدفی دارد که تنها در حدود آن ها قابل اجرا است بایع اکنون هیچ ضرری را با فسخ عقد از بین نمی برد و فقط حربه ای به دست آورده است تا بتواند آنچه می‌خواهد بکند، در حالی که برهم زدن عقد همیشه به عنوان آخرین حربه به کار می رود.(کاتوزیان،۱۳۷۰،ج۱ ص۲۱۷)

حال این سوال مطرح می شود که آیا به مجرد مطالبه ثمن خیار بایع ساقط می شود یا خیر. بسیاری از فقها تصریح کرده‌اند که صرف این که بایع از مشتری مطالبه ثمن بکند این امر مسقط خیار نیست. اگر چه قرینه برای رضا او به عقد می‌باشد. اما چون علم آور نیست، این مقدار از قرینیت کفایت نمی‌کند. ‌بنابرین‏ چنین استنباط می‌شود که صرف مطالبه دلالت برالتزام نمی‌کند بلکه باید قرائن علم آوری وجود داشته باشد که معلوم نماید مقصود بایع از مطالبه ثمن التزام به بیع بوده است(شیخ انصاری، ۱۳۷۵، ص۲۴۵٫شهید ثانی، ۱۳۷۰ ج اول، ص ۳۲۴ . امام خمینی ۱۳۶۳،ج ۴، ص ۴۱۳).

ماده ۴۰۳ ق.م می‌گوید : «اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار اوساقط می‌گردد». بنابرین معلوم می شود که قانون‌گذار صرف مطالبه ثمن را ازموجبات سقوط خیار ندانسته است.اما اگر مطالبه ثمن با قرائنی همراه باشد و از روی آن قرائن معلوم گردد که هدف بایع از مطالبه کردن ثمن، التزام و رضایت به بیع بوده است در چنین حالتی خیار بایع ساقط می‌گردد.

و ‌در مورد اینکه آیا صرف اذن بایع در تصرف مبیع موجب سقوط خیار می شود یا خیر بین فقها دو قول وجود دارد.