۳-۲-۲- حداکثر مدت اجاره

اجاره عقدی است، موقت؛ ‌بنابرین‏ طرفین عقد باید مدتی را که در آن مستأجر حق دارد از مورد اجاره استیفاء منفعت کند، مشخص نمایند.

در بحث پیشین راجع به اینکه آیا متعاقدین ملزم هستند حداقلی از مدت را در عقد اجاره رعایت نمایند یا خیر صحبت کردیم. حال در این مبحث می‌خواهیم بدانیم که طرفین عقد اجاره تا چه اندازه در تعیین حداکثر مدت عقد آزادی دارند. آیا آنان اختیار دارند عقد اجاره را برای مدت زمان طولانی و حتی برای همیشه تنظیم نمایند؟ یا اینکه این آزادی به وسیله محدودیتهای قانونی محصور شده است و متعاقدین ملزم هستند در چارچوب قانون، اقدام به تعیین مدت اجاره نمایند؟

۳-۲-۳- حداکثر مدت اجاره در حقوق ایران

قبل از این که این مسأله را در حقوق موضوعه ایران بررسی نماییم بهتر آن است که ابتدا موضوع را از دیدگاه فقه اسلامی بررسی کنیم.

۳-۲-۴- فقه عامه

در فقه عامه، فقها کمتر متعرض این مطلب شده اند. دکتر مصطفی الخن و دکتر مصطفی البغا در کتاب « الفقه المنهجی علی مذهب الامام شافعی » ‌به این بحث اشاره نموده اند که مضمون آن چنین است:

… در اجاره ای که مقدار منفعت جز با تعیین مدت معلوم نمی‌گردد، لازم است مدتی را تعیین نمود که در آن مدت حداکثر عین مستأجره باقی می‌ماند. یعنی نمی‌توان مدت زمانی طولانی را تعیین نمود که در آن مدت با انتفاع از عین مستأجره عین باقی نمی‌ماند. معیار تشخیص باقی ماندن عین مستأجره با انتفاع از آن، تعیین مدت توسط عرف و اهل خبره است و مدت آن نسبت به اعیان گوناگون فرق می‌کند.

۳-۲-۵- فقه امامیه

در میان فقهای امامیه شیخ طوسی نیز راجع به حداکثر مدت اجاره بحث نموده است. وی در باب اجاره در مسأله دهم می‌گوید:

جایز است عقد اجاره برای هر مدتی که متعاقدین می‌خواهند منعقد شود و اهل عراق هم همین عقیده را دارند. لیکن شافعی در این خصوص دو قول را مطرح نموده است:

یکی اینکه جایز نیست مدت اجاره بیش از یک سال باشد و دیگری نظری است که ما هم قائل به آن هستیم و آن این است که در عقد اجاره جایز است مدت آن حتی بیش از یک سال باشد. البته قول سومی هم وجود دارد که حداکثر مدت اجاره ۳ سال است و گفته شده که حداکثر مدت مساقات ۲ سال است.

شیخ طوسی این نظر را چنین بیان می‌کند:

دلیل ما یکی اجماع است و دیگری اصل عملی جواز؛ زیرا ممنوعیت اجاره طولانی محتاج به دلیل است و دلیل ممنوعیت وجود ندارد.

همچنین دلیل دیگر نظر ما، قول خدای تبارک و تعالی است که می‌فرماید:

«تاجَرنی ثَمانی حِجَجٍ فان اَتممت عَشراً فمن عِندَک »، که این دلالت می‌کند بر اینکه عقد اجاره می‌تواند برای مدت زمان بیش از یک سال منعقد شود ».

حال بعد از بررسی نظر فقهای اسلامی به حقوق ایران برمی گردیم.

به طور کلی در حقوق موضوعه ایران، قانون‌گذار متعرض این موضوع نشده است و ‌در مورد اجاره طویل المدت هیچ نص قانونی یافت نمی‌شود که متعاقدین را ملزم به رعایت حداکثر مدت عقد اجاره نموده باشد. در ماده ۲ مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ این چنین آمده است:

« املاک موقوفه عام، با در نظر گرفتن منافع وقف، به اجاره طویل المدت نود و نه ساله به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می‌شود… ».

در این ماده مشخص نیست که قانون‌گذار به چه منظور حداکثر مدت اجاره املاک موقوفه عام را ۹۹ سال قرار داده است. در حقیقت اشاره به اجاره طویل المدت، که در حقوق فرانسه به اجاره ۹۹ ساله مشهور است، ‌در حقوق موضوعه ایران امری نو و کاملا جدید است.

بدون شک نمی‌توان حداکثر مدت اجاره در حقوق ایران را به استناد ماده مذکور ۹۹ سال تعیین نمود؛ ‌زیرا، قانون‌گذار در مقام تعیین حداکثر مدت اجاره به صورت عام نبوده است؛ همچنین احتمالا قانون‌گذار تحت تأثیر مقررات راجع به اجاره طویل المدت در حقوق فرانسه، مدت ۹۹ سال را برای اجاره اوقاف عام تعیین نموده است.

استاد جعفری لنگرودی در تعریف اجاره دراز مدت در« مبسوط در ترمینولوژی حقوق » می‌گوید:

« هر عقد اجاره که مدت آن زاید بر متعارف باشد؛ مانند، اجاره حمامها که در قدیم درازمدت بود و اجاره درازمدت موقوفات در قدیم که با تنزل حکومتها و نظام اجتماعی غالباً موجب تبدیل وقف به ملک می‌شد. اجاره ۹۹ ساله از اقسام اجاره دراز مدت است ».

و در مختصر ترمینولوژی حقوق این چنین گفته است:

«… در نکاح منقطع هم مدت نود و نه ساله معین می‌‌شود».

بعد از ذکر آنچه که در حقوق موضوعه و عبارت حقوق ‌دانان ایران در خصوص اجاره ۹۹ ساله وجود دارد، ‌به این سؤال پاسخ می‌گوییم که آیا در حقوق ایران عقد اجاره می‌تواند برای مدت زمان طولانی حتی بیشتر از صد سال منعقد شود؟

در حقوق ایران به راحتی نمی‌توان ‌به این سؤال پاسخ گفت. زیرا، حتی اگر ما مطابق اصل ۱۶۷ قانون اساسی ملزم به رجوع به نظر مشهور فقهای امامیه باشیم، در آنجا هم پاسخی برای آن نمی‌یابیم. برای یافتن راه حل، چاره ای جز توسل به اصول حقوقی نیست. یکی از اصول مسلم حقوقی تفاوت آشکار میان حقوق راجع به انتفاع و حقوق راجع به مالکیت است. ‌بنابرین‏ برای اینکه مرز میان حق انتفاع و حق مالکیت مشخص شود، باید بنا بر طبیعت عین مستأجره برای هر کدام از آن ها مدت زمانی معین شود که مستأجر حداکثر می‌تواند از آن منتفع گردد و با وجود آن عین مستأجره باقی بماند. زیرا یکی از شروط عقد اجاره بقاء عین مستأجره با بهره گرفتن از آن است. مثلاً اگر عمر مفید یک اتومبیل ۲۰ سال است، اگر به مدت ۳۰ سال اجاره داد شود، نمی‌توان این نوع عقد اجاره را صحیح دانست. ایرادی که باقی می‌ماند، راجع به اجاره زمین است که قابلیت انتفاع آن بسیار طولانی است. در جواب این سؤال که آیا اجاره زمین برای مدت ۱۵۰ سال صحیح است باید بگوییم تا زمانی که نص قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، چاره‌ای جز صحیح دانستن این عقد نیست و در آخر هم ذکر می‌کنیم که به طور کلی این خلاء قانونی جز با وضع قانون پر نمی‌شود.

۳-۲-۶- وضعیت خاص اجاره اشخاص

آنچه گفته شد تعیین حداکثر مدت عقد اجاره به طور کلی بود که شامل انواع اجاره ها از قبیل اجاره اشیاء، ‌حیوان و انسان می‌شد. اما باید این نظریات را در خصوص اجاره اشخاص قدری تعدیل نمود. برعکس سایر اقسام اجاره، اجاره اشخاص دستخوش تغییر و تحول زیادی شده و گرایش‌های عالی مکارم اخلاق در نزد صاحبان اندیشه موجب شده است تا برای حفظ حرمت و آزادی انسان تدابیری نو بیاندیشند و مانع از آن شوند عده ای طماع و دنیاپرست با استثمار عده ای دیگر آنان را در حصار کار دائمی قرار دهند. در دورانهای گذشته شاهد نظام برده داری بودیم که انسان را در ردیف اموال قرار می‌داد؛ اما پیشرفت فرهنگ و تمدن موجب شد تا به آزادی انسان بهای بیشتری داده شود که این امر از طریق تنظیم معاهدات و کنوانسیون‌های بین‌المللی صورت گرفت و رفته رفته در حقوق داخلی کشورها نیز رسوخ پیدا کرد و موجب اصلاح و تدوین قوانین مدرن حقوق کار شد.

در حقوق ایران نیز مانند سایر نظامهای حقوقی، قانون‌گذار در این راستا تدابیری اندیشیده است که از جمله آن ها می‌توان به مواد ۹۵۹، ۹۵۶، ۵۴۱ قانون مدنی اشاره کرد.

ماده ۹۵۹ مقرر می‌دارد: